Объем неудовлетворенного спроса на качественные складские объекты – 450-500 тыс. кв.м

Объем неудовлетворенного спроса на качественные складские объекты – 450-500 тыс. кв.м
© РБК.Исследования рынков, www.research.rbc.ru

Важнейшей особенностью современного российского рынка складской недвижимости можно считать именно углубляющийся год от года разрыв между быстрорастущим спросом на складские объекты международного класса и значительно более медленным пополнением складского фонда за счет нового строительства. Проблема, таким образом, отнюдь не в количественной нехватке складов, а в крайнем дефиците складских помещений класса А.

В настоящее время российский рынок складской недвижимости функционирует, главным образом, в Москве, С.-Петербурге и окрестностях этих городов. Это обусловлено тем, что именно здесь сосредоточена основная масса промышленных и торговых предприятий России, осуществляется наиболее интенсивный грузопоток вдоль крупных транспортных коридоров и находится большое количество транзитных и перевалочных пунктов. Ввиду указанных причин, именно в этих регионах предъявляется наиболее активный спрос на складские помещения.

В Москве объем неудовлетворенного спроса на качественные складские объекты в конце 2004 г. составлял порядка 450-500 тыс. кв.м, а суммарный объем заявок на приобретение или аренду этих объектов коммерческой недвижимости, поданных в течение года, оценивался в 2,5-3 млн. кв.м. Строительство же новых складских помещений пока явно отстает от быстрорастущего спроса, хотя в последние годы его темпы заметно ускорились.

В С.-Петербурге в начале 2004 г. насчитывалось более 3600 складских строений общей площадью около 5,2 млн. кв.м. Подавляющее большинство указанных объектов (82,9%) представляли собой старые производственные помещения, перепрофилированные под склады. К современным, качественным объектам можно отнести только 3,9% складов города - это, в первую очередь, новые логистические комплексы и специальные помещения в технопарках.

Основными участниками российского рынка складской недвижимости являются собственники и арендаторы складских объектов, девелоперы, которые осуществляют весь комплекс работ по их сооружению, а также консалтинговые компании, предоставляющие широкий спектр информационных, юридических, финансовых и иных услуг для остальных участников рынка.

Развитие рынка складской недвижимости в России на современном этапе сталкивается с многочисленными трудностями, часть из которых является объективным следствием процесса становления и роста, в то время как другие отражают особенности сложившейся в стране системы экономических взаимоотношений между хозяйствующими субъектами и несовершенство существующей законодательной базы.

На сегодняшний день основными проблемами являются закрытость и непрозрачность земельного рынка, дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой, а также отсутствие в России производителей высококлассного складского оборудования и квалифицированных кадров для работы с ним.

Большинство аналитиков считает, что 2005-2006 гг. будут характеризоваться развертыванием массового строительства складских комплексов международного класса. По их мнению, именно на этом направлении удастся со временем решить проблему острого дисбаланса между постоянно растущим спросом на складские помещения и предложением, пока существенно отстающим от этого спроса.

По прогнозам экспертов, в ближайшие два года объем нового строительства в Москве и области увеличится на 75%, а "складской фонд" региона в 2005-2006 гг. будет пополняться на 500 тыс. кв.м ежегодно за счет местных и зарубежных операторов. При этом наиболее перспективным направлением развития признается создание крупных логистических парков.

Мнения аналитиков по поводу возможной динамики ставок аренды складских площадей в связи с ожидаемым вводом в эксплуатацию большого числа новых объектов существенно расходятся. Некоторые считают весьма вероятным существенное снижение ставок в ближайшие годы, по мнению же других, пока существующий спрос на склады не удовлетворен, ставки будут только расти.

Исследование провела компания "Экотранс"