Техническое обследование складских помещений: значимость и результат

Сегмент складской недвижимости - самый молодой. Качественные складские комплексы класса А в нашей стране стали массово появляться только 10 лет назад. Одними из первых логопарков,  в 2004-2006 годах,  были построены  Логопарки Крекшино и MLP Ленинградский- эти проекты стали открыто предлагаться на рынке аренды складов.  До этого, новые  склады успели построить под себя несколько крупных логистических компаний, а большую часть складского рынка составляли старые складские и  промышленные помещения постройки «советских годов».

 Сейчас снять склад в аренду не проблема. Но вместе с увеличением рынка складов, а в Москве он ежегодно прирастает в среднем на 10-12%, стали видны и проблемы.  Некоторые девелоперы, в погоне за скоростью строительства и с целью экономии на строительных материалах, а так же из-за банального отсутствия опыта, стали выводить на рынок объекты построенные недостаточно качественно.  Эти склады в процессе дальнейшей эксплуатации принесли своим владельцам и арендаторам существенные технические трудности  и финансовые потери. Все мы знаем про протекающие крыши, кривые и пылящие полы, кривые колонны и прогибающиеся фермы. Были в новейшей складской истории и более печальные события- рухнувшие крыши и упавшие стены. 

   Компания Логопарк.ру считает вопрос технической надежности склада, который вы выбираете для своего бизнеса, одним из самых важных. Поэтому мы обратились  к Алексею Никитину, Генеральному директору компании Смарт-И  за комментариями, что подстерегает арендаторов при аренде склада? Алексей рассказал нам об основных проблемах, которые встречаются на складе, в каких случаях имеет смысл делать обследование склада,  а так же о том, как сделать так, что бы строители устранили дефекты в досудебном порядке.

На сегодняшний день российский рынок коммерческой недвижимости переполнен предложениями в области аренды складских помещений. Аналогично рынку жилой недвижимости, складские помещения делятся на первичный и вторичный сектор. 

Помимо стоимости и месторасположения, основным параметром при выборе помещений является его техническое состояние. Зачастую покупатель (арендатор) не имеет четкого представления о том, в каком состоянии должны находиться те или иные несущие конструкции и как определить качество приобретаемого (арендуемого) строительного продукта.

Решением этой проблемы является своевременное проведение технического обследования, которое помогает не только обозначить риски, но и значительно сэкономить, непосредственно, на самой сделки.

Что собой представляет техническое обследование сооружений?

Говоря доступным языком, это комплекс мероприятий, направленный на выявление внешних и внутренних дефектов конструкций, и предотвращающий их частичное или полное разрушение.  Приведем пример: вы арендуете складское помещение под хранение, предположим, алкогольной продукции. Пропуская процедуру обследования, вы начинаете эксплуатацию здания и завозите продукцию. В результате из-за внутренних деформаций пола, которые не всегда заметны на начальных периодах эксплуатации,  происходит обрушение стеллажных установок. В итоге, ваша организация несет значительные убытки. Вы, безусловно, имеете право предъявить претензии непосредственно арендодателю, однако, как показывает практика, подобные вопросы решаются только в процессуальном порядке через суд и влекут за собой дополнительные финансовые, временные и моральные издержки.

Взглянув на эту же ситуацию с точки зрения арендодателя, можно утверждать, что плановые обследования складских помещений просто необходимы во избежание подобных аварий, и вытекающих из них проблем.

Помимо выше сказанного, к процедуре обследования прибегают в следующих случаях:

• необходимо определить техническое состояние конструкций после пожара (стихийных бедствий), с целью установления опасности их обрушения при дальнейшей эксплуатации. В случае необходимости разрабатываются мероприятий по усилению конструкций.
• планируется реконструкция здания, в ходе которой предполагается увеличение нагрузок на перекрытия и иные несущие конструкции
• в процессе капитального ремонта планируется замена несущих конструкций
• необходимо усиление фундамента
• имеют место признаки усиления деформации здания (осадка или выпучивание фундамента, трещины в стенах, искривление плит перекрытий и т.п.)
• планируется возобновление строительных работ на незавершенном объекте после его длительного простоя «замораживания строительства»
• предстоит смена собственника объекта недвижимости
• необходимо составление исполнительной документации по объекту

Подводя итоги, можно сказать, что данная процедура актуальна для всех участников рынка складской недвижимости, и зачастую, играет решающую роль в процессе их взаимоотношений. 

Если говорить про опыт нашей компании в проведении обследований складских комплексов, то следует отметить, что в последнее время спрос на проведение такого рода работ растет, причем часто экспертиза касается именно новых объектов. Почему? В первую очередь, это вызвано нарушениями в процессе строительства складских комплексов, отсутствием должного технического контроля на объекте и неверными данными геодезистов. В результате 60% наших заказов – это деформации полов (вздутия, трещины). Еще 40% это проблемы в стенах (грибок, трещины), протечки кровли и деформации несущих перекрытий и колонн.

Тем не менее, заказчика не так просто убедить провести обследование заранее, а зря, ведь убытки от неработающего склада намного превысят затраты на обследование. По статистике на 1 рубль вложенный в проведение обследования, заказчик хеджирует свои риски на 8-10 рублей. Но даже деньги это не главное, перед ценностью человеческой жизни.

Когда мы начинаем проводить обследование, в зависимости от желаний заказчика, эту процедуру можно совместить с строительно-технической экспертизой, в рамках которой будет привлечен эксперт, обладающий судебным сертификатом. Таким образом, заказчик получает возможность обратиться в суд и доказать, что генподрядчик выполнил работы не надлежащим образом. Обычно грамотные строители всегда идут на переговоры и не доводят дело до суда, исправляя дефекты за свой счет.

Мы рекомендуем владельцам, арендодателям и эксплуатирующим организациям проводить обследование на ранних стадиях обнаружения каких-либо дефектов, а при необходимости проводить мониторинг технического состояния строительных конструкций. Главное с чего-то начать. 

 Логистически Ваш,

Александр Перфильев / www.logopark.ru

www.facebook.com/alexander.perfilev