Обзор складского рынка Московского региона: итоги и прогнозы

Обзор складского рынка Московского региона: итоги и прогнозы
© ЛОГИСТИКА и управление www.logistpro.ru

Минувший год оказался одним из самых бурных в истории российской складской недвижимости. Прежде всего это касается Москвы и Московской области, которые, бесспорно, выступают локомотивом развития данного сектора. Огромный спрос на качественные склады заставляет инвесторов вкладывать деньги в этот вид недвижимости, который до недавнего времени казался совершенно неинтересным по сравнению с торговыми и офисными помещениями

По данным компании Praedium, объем инвестиций в склады относительно 2005 года увеличился в два раза, что объясняется активной деятельностью в данном сегменте международных инвестиционных фондов. Их интерес вызван в первую очередь начальной стадией развития рынка и огромным неудовлетворенным спросом, а также относительно высокой доходностью проектов. Острый дефицит качественных складских площадей обусловлен растущим уровнем потребления и его следствием – активным развитием торговой недвижимости. Увеличилось количество заявленных девелоперами масштабных многофазовых проектов общей площадью 200–600 тыс. м². Причем их инициаторами выступают как российские, так и иностранные девелоперы. В то же время, несмотря на высокие темпы развития складского сегмента, в прошлом году многие запланированные проекты так и не были реализованы. Вернее, сроки их введения в эксплуатацию постоянно переносятся.

Возрос интерес девелоперов к строительству индустриальных парков, предполагающих комплексное развитие территории. Например, в Клинском районе Подмосковья заявлено строительство первого международного экоиндустриального парка. Он будет включать в себя логистический комплекс, а также производственные, жилые и офисные помещения.

КЛЮЧЕВЫЕ ПРОЕКТЫ И ТЕНДЕНЦИИ 2006 ГОДА

Один из самых крупномасштабных проектов – технологистический комплекс «Томилино», расположенный в 6 км от МКАД по Рязанскому, Новорязанскому шоссе. В 2006 году в «Томилино» было сдано в эксплуатацию 50 тыс. м² качественных складских площадей.

Другой важнейший объект – логистический парк «НЛК-Крекшино», расположенный на Киевском шоссе в 20 км от МКАД. В августе прошлого года была введена вторая очередь проекта. Завершение строительства логистического парка площадью более 130 тыс. м² заявлено на конец 2007 года.

Стоит отметить еще один крупный проект – складской комплекс класса А «Ленинградский терминал». Логистический парк расположен на Ленинградском шоссе в 13 км от МКАД. Общая площадь объекта составит 200 тыс. м². Сейчас завершается строительство второй фазы.

Наконец, отдельно следует сказать о логистическом парке класса А «Пушкино», который находится на Ярославском шоссе в 15 км от МКАД. В 2006 году в рамках проекта введено в эксплуатацию 180 тыс. м² складских площадей.

Среди важнейших трендов в складском сегменте эксперты выделяют следующие:

1. Высокая инвестиционная активность, в том числе в регионах.
2. Увеличение числа крупных складских проектов, соответствующих международным стандартам.
3. Увеличение масштабов строящихся и заявленных складских проектов.
4. Избирательный подход девелоперов к выбору арендаторов с учетом последующей продажи объекта.
5. Аренда складских помещений крупными логистическими компаниями, а также формирование практики сделок sale & leaseback (продажа собственной площади с обратной арендой).
6. Использование арендных ставок triple net, операционные расходы начисляются на базе open book (формирование арендной ставки на базе чистой арендной ставки, прибавление операционных расходов в соответствии с фактическими расходами).
7. Заключение долгосрочных предварительных договоров аренды на ранней стадии строительства объектов.
8. Появление новых крупных провайдеров логистических услуг (Logicon, Monblan, GTI, Cargo Care), а также бурный рост существующих.

СТАВКИ И КРУПНЕЙШИЕ СДЕЛКИ

Как отмечают эксперты компании Praedium, в I-II кварталах 2006 года уровень арендных ставок оставался относительно стабильным, однако в III квартале наметилась тенденция к их повышению. Основными причинами явились увеличение стоимости складского девелопмента и рост цен на строительные материалы.

В то же время у девелоперов сформировалась практика применения более гибкого подхода к формированию арендных ставок в зависимости от арендуемой площади, сроков аренды, известности арендатора. К тому же из-за увеличения количества профессиональных девелоперов у арендаторов появилась возможность выбора, и если раньше ставки росли по всем категориям складов, то с прошлого года эта тенденция касается в большей степени действительно качественных помещений.

Арендные ставки и операционные расходы на складские помещения классов A и B в 2006 году представлены в таблице 1, а их динамика по годам – на рис. 1. Крупнейшие сделки 2006 года представлены в таблицах 2 и 3.

Таблица 1. Арендные ставки и операционные расходы на складские помещения классов A и B в 2006 г.

Таблица 2. Крупнейшие сделки 2006 г. по купле-продаже

Таблица 3. Крупнейшие сделки 2006 г. по аренде

Рисунок 1. Распределение арендных ставок на складские помещения (включая эксплуатационные расходы без НДС)

CПРОС

Несмотря на сохраняющийся на рынке высокий спрос на качественные складские площади, введенные в эксплуатацию складские комплексы сократили разрыв между спросом и предложением. Это приводит к повышению уровня конкуренции. По данным компании Praedium, общий объем неудовлетворенного спроса сейчас превышает 1 млн м². А главное – постоянно растущий сегмент торговой недвижимости создает большой потенциал для увеличения этого спроса.

ПО КЛАССАМ

Наиболее высокий спрос наблюдается на склады класса А. Именно в этом сегменте нулевой процент свободных площадей. Как говорят эксперты, дефицит будет ощущаться еще на протяжении двух лет (увеличение объемов ввода в эксплуатацию новых складских комплексов будет также сопровождаться ростом спроса). Интерес арендаторов к наиболее качественным складам продиктован прежде всего желанием повысить эффективность своих логистических процессов.

ПО РАСПОЛОЖЕНИЮ

В ситуации жесткого дефицита в сегменте качественных складов арендатора интересует не столько близость объекта к МКАД, сколько хорошая транспортная доступность и приоритетное направление. Наименее загруженными магистралями можно назвать трассы «Дон», «Крым», что объясняет популярность южного направления. Это в свою очередь сказывается на девелоперской активности: сегодня объем нового строительства на юге Московской области превышает общий объем предложений по остальным направлениям.

ПО ПЛОЩАДИ

В 2006 году увеличилось количество крупных запросов и сделок – по площадям 10–30 тыс. м². Арендаторами в подобных случаях как правило выступают логистические операторы и крупные компании.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Объем качественных складских площадей на начало 2007 года оценивается на уровне 2 млн 106 тыс. м². В 2006 году было введено в эксплуатацию примерно 456 тыс. м², что значительно ниже запланированного к выходу объема: большинство крупных объектов сдается в эксплуатацию с задержкой заявленных сроков. В 2007 году, как полагают специалисты, сохранится рост объемов строительства качественных складских площадей, что стимулируется высоким спросом, а также резким увеличением объема инвестиций.

В 2006 году основной объем нового предложения складов – более 70% – приходился на южное, юго-восточное, а также на северное и северо-западное направления. Северо-запад пользуется популярностью в связи с большим объемом грузопотоков, идущих из Европы, а также близостью международного аэропорта Шереметьево. Южное и юго-восточное направления – из-за большого регионального грузопотока, а также меньшей загруженности магистралей (трассы «Дон», «Крым»).

Наиболее перспективным для дальнейшего строительства складов является западное направление, поскольку сейчас там еще не так много складских объектов, в то же время грузопоток по Минскому и Киевскому шоссе довольно велик. Наименее развитым остается восточное направление (в отличие от юго-восточного), что связано в первую очередь с недостатком широких удобных трасс и высокой транспортной загруженностью существующих (Горьковское шоссе загружено в связи с развитием г. Балашихи).

Распределение складских помещений класса А по направлениям представлено на рис. 2.

Рисунок 2. Распределение складских помещений класса А по направлениям

Наиболее значительные объекты, сданные в эксплуатацию в 2006 году, представлены в таблице 4, а графически их месторасположение указано на рис. 3.

Таблица 4. Наиболее значительные объекты, сданные в эксплуатацию в 2006 г.

Рисунок 3. Месторасположение наиболее значительных объектов, сданных в эксплуатацию в 2006 г.

В нынешнем году у компаний новые грандиозные планы. Наиболее крупные проекты представлены в таблице 5, а их графическое месторасположение – на рис. 4.

Таблица 5. Наиболее крупные проекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2007 г.

Рисунок 4. Месторасположение наиболее крупных проектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2007 г.

ПРОГНОЗ НА 2007 ГОД

Девелоперы прогнозируют, что в 2007 году сохранится дефицит качественных складов. Однако предложение будет постепенно приближаться к уровню спроса, что повысит конкуренцию между объектами. Уровень вакантных площадей увеличится и составит 1,5–3% на складские помещения класса А и примерно 3–5% на складские помещения класса В. Арендные ставки скорее всего стабилизируются. К вводу в 2007 году запланировано около 1,5 млн м² качественных складских площадей.

На рынке складской недвижимости сохранится высокая инвестиционная активность как в Москве и Московской области, так и в других российских регионах. Прогнозируется увеличение количества инвестиционных сделок, причем не только по приобретению готовых объектов, но и по покупке акций российских девелоперских компаний складского сегмента. Эксперты полагают, что объемы сдаваемых в эксплуатацию качественных складских площадей возрастут. Прогнозируется дальнейшее увеличение спроса в сегменте складов класса А, особенно на западном направлении Москвы и Московской области. Крупнейшими арендаторами, очевидно, будут логистические операторы.