Российская логистика в период Мирового кризиса.

Российская логистика в период Мирового кризиса.
В.Елин, Председатель совета директоров ЗАО «Смарт Лоджистик Групп».

С какими трудностями столкнулись логистические компании в условиях кризиса?
Ответ: Российские логистические компании столкнулись сразу с комплексом проблем в период международного кризиса. Выделим лишь основные из них:
• Значительное падение потребления услуг 3PL операторов практически по всем направлениям, транспорт, складская логистика, таможенные услуги, в связи с падением продаж в сетевых супер и гипер маркетах, повсеместному свертыванию программ по строительству жилого сектора, а так же из за замораживания ряда региональных госпрограмм.
• Давление клиентов на логистических операторов в части снижения нормы доходности, с переводом большинства услуг в рублевый эквивалент.
• Отсутствием возможности финансирования финансовых разрывов своей хозяйственной деятельности. Банки не хотят финансировать предприятия в период падения спрос их услуг, из-за боязни потерять кредитные ресурсы.
• Давление арендных платежей зафиксированных как правило либо в долларах США, либо в Евро, на бюджет логистических операторов и дополнительно уменьшающих норму рентабельности.

Каким образом владельцы и операторы складской недвижимости могут решить возникшие проблемы?
Ответ: В период кризиса необходимо находить консенсус между логистическим оператором, арендатором складских помещений и владельцем складской недвижимости. Ведь в случае отказа оператора от складских помещений, владельцу складов не далеко и до финансового краха. Сегодня многие владельцы крупных складских комплексов уже в полной мере ощутили потери арендаторов, либо уменьшения ранее арендуемых объемов складских помещений действующими арендаторами. Так появились свободные площади класса «А» во всех крупнейших логопарках Российской Федерации, в частности Московском регионе, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, и т.д.

Причины в следующем:
• Валютосвязанные кредиты под строительство складских помещений, рассчитанные на 5-7 летнюю окупаемость, а сейчас это недосягаемая мечта.
• Частичное изобилие складских помещений разных категорий от «А» класса, до «Б», «С» и «Д» классов, до сих пор используемых предпринимателями. Это касается особенно Санкт-Петербурга. Причем, ранее многих девелоперов складской недвижимости подогревали крупные риэлторы, утверждая, что наша страна безгранична для реализации складских проектов, при этом приводя примеры, почему то Нью-Йорка, Лондона и Парижа. В этих отчетах утверждалось, что основные мегаполисы России отстают от ключевых городов запада по норме на 1-го человека в квадратных метрах склада более чем в 3-4 раза. И вот результат, чуть снизилось потребление, и многие склады начали активно терять ключевых арендаторов. Виноват, конечно, кризис, но и риски по перенасыщению не плохо бы учитывать в большей мере...

Тем не менее, вопрос можно решить путем уменьшения нормы прибыли девелоперов и владельцев складов. Вот простые меры:
• Переводом части платежей арендаторов в частности, операционные расходы в рубли и в помесячные предоплаты, вместо поквартальных.
• Сокращение базовой части арендной ставки в пределах 10-15% от докризисной, то есть величины, предлагаемой еще в середине 2008 года на условиях triple net (То есть чистая арендная ставка без операционных и других дополнительных расходов).
• Фиксация верхней границы базовой ставки аренды в рублях, но не выше декларируемой Центробанком РФ величины, например 36 рублей за 1 доллар США на 3-х месячный период, с последующей возможной коррекцией.
• Дать возможность операторам складской недвижимости и арендаторам гибко платить арендные платежи в течение кризисного года. Однако, при этом, у владельцев складов должны быть на это собственные финансовые ресурсы, либо финансовые механизмы, позволяющие это делать. Гибким владельцем складов период кризиса можно назвать крупнейшего девелопера «Евразию Логистик». На нее, как на законодателя, ориентируются все девелоперы складской недвижимости России.

В каком объеме могут быть реализованы заявленные ранее проекты по возведению складских мощностей? Какие из них будут реализовываться в первую очередь, а какие могут быть введены в строй позже?
Ответ: Уже видно не вооруженным глазом, что часть складских логистических проектов находящихся на нулевой фазе развития не будут реализованы по причине развивающегося кризиса, на фоне которого появляются не заполненные уже построенные логистические парки. Из-за уменьшающейся нормы прибыли в складском девелоперском бизнесе горизонт окупаемости которого находится в пределах 12-14 лет с действующей кризисной фазой неопределенности, врядли найдутся инвесторы-альтруисты сегодня. Вероятнее всего буду реализованы крупные проекты Евразии Логистик в ряде городов, включая Москву. Наверное, продолжать завершение свои уже начатые проекты МЛП, РосЕвроДевелопмент и Райвен Групп. Возможно, продолжит финансирование своего логопарка компания Гиффлз на ЦКАД. В остальном многие девелоперы и инвесторы заморозят свои проекты до лучших времен, например до 2010 года, предполагаемого переломного года выхода России из кризиса.

Каким образом компании могут сохранить уже существующих арендаторов? Как - привлекать новых?
Ответ: Что бы сохранить уже имеющихся арендаторов в период кризиса, девелопер, владелец склада должен внимательно их слушать действующих арендаторов и гибко реагировать на меняющуюся ситуацию на рынке в увязке с просьбами арендаторов. Владелец склада должен оптимизировать свою структуру операционных расходов и давать возможность в период кризиса платить меньше, хотя и за качественный склад класса «А». Уход уже имеющихся арендаторов стоит горазда дороже, появляется дырка в бюджете и увеличиваются затраты на поиск нового арендатора. Финансовые условия удержания арендаторов уже описаны выше.
Новых арендаторов сегодня днем с огнем не найдешь!

Тем не мене искать новых арендаторов надо и это возможно. Во-первых, дав скидку логистическим операторам, в большинстве являющимся арендаторами логопарков, возможно привлечь по их наработанным связям дополнительных субарендаторов в проект. Во-вторых, необходимо снижать в период кризиса, параметры входа в проект для арендаторов. Поясню на примере, до недавнего времени от потенциальных арендаторов требовалось от 3-х до 6-ти месячных депозитов или банковских гарантий на эквивалентную сумму обеспечительных платежей. Сегодня это не реально, морозить свою ликвидность, ее и так не большой дефицит в стране. Наверное, 1, максимум 2 депозитных платежа могут быть приемлемыми, в зависимости от статуса и возраста компании, а так же ее баланса. Достаточно эффективным могли быть и финансовые каникулы для новых клиентов на период заезда и перестройки своей логистики под новое место аренды.

Каковы прогнозы и перспективы выхода из кризисной ситуации для всей отрасли?
Ответ: Прогнозы не благодарное дело, особенно в период Международного кризиса в увязке с колоритными особенностями нашего «островка стабильности».
Скорее всего, развитие событий будет таково, сначала банковская система России начнет кредитовать реальный сектор экономики, транспорт, производство товаров бытового назначения и стройматериалов, затем торговые предприятия на фоне увеличения потребления населения. За этими событиями поднимется вверх логистика и все ее циклы. И лишь после нормального функционирования всего комплекса бизнес-процессов в промышленности, торговле и транспорте возникнут новые условия для развития девелоперства складских и промышленных помещений. Скорее всего, надо ориентироваться на 2011 год, тогда ориентировочно, могут возникнуть тенденции к оживлению развития сектора складской недвижимости, сначала в крупнейших городах России, таких как Москва, Санкт-Петербург и постепенно в регионы с отставанием на 2-3 года.