Вдали: Склад — всему голова

Вдали: Склад — всему голова
Елена Шувалова
Для Ведомостей (18.07.2004, №125 (1165) )

Бурное развитие сектора ритейла в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) повлекло за собой изменение требований к складским комплексам. Аналитики крупнейших международных исследовательских компаний — Jones Lang LaSalle и DTZ отмечают, что в ближайшие лет пять сектор складской недвижимости в странах ЦВЕ будет развиваться опережающими темпами по отношению к другим сегментам рынка недвижимости.

Где растут склады

Существующий массив складских помещений можно условно разделить на два вида. К первому относятся оборудованные складские помещения в составе крупных офисных комплексов. Как правило, подобные офисные центры находится в черте города, нередко на территории бывших и существующих промзон.

Другая разновидность складов — логистические и дистрибьюционные центры. К их строительству предъявляются довольно жесткие требования. По мнению менеджера по PR компании Ernst & Young (Poland) Марии Бниньска, крупные складские комплексы должны располагаться на территории, характеризующейся как “зона вторичной экономической важности”. Еще одно обязательное требование к крупным складским комплексам — хорошая транспортная доступность. Вот почему все чаще такие помещения возводятся параллельно трассам строящихся основных региональных транспортных магистралей.

Безкультурное наследие

Развитие сектора складской недвижимости в странах ЦВЕ подвержено нескольким ключевым тенденциям. Этот сектор начал активно развиваться в странах ЦВЕ в начале 1990-х, когда в страну пришли крупные международные сетевые операторы. В ряде случаев, приобретая или арендуя здание для своих нужд, они были вынуждены самостоятельно возводить или оборудовать на территории комплекса современные склады. Существовала, однако, альтернатива — использовать “подножный корм” в виде отдельно стоящих зданий.

Впрочем, подобные помещения могли рассматриваться лишь как временный вариант, поскольку они по многим параметрам не соответствовали нормативам для складских комплексов, установленным в европейских странах. В числе основных претензий арендаторов фигурировали сравнительно низкие потолки — 6-8 м, отсутствие подъездных путей и возможностей для квалифицированной и своевременной уборки помещений. Все это явилось причиной для объединения усилий крупных сетевиков, международных и региональных девелоперов. Сектор складских комплексов в странах ЦВЕ стал развиваться опережающими темпами уже в конце 1990-х гг.

Польша традиционно лидирует в группе стран ЦВЕ по оснащенности складскими помещениями. Но даже несмотря на это, польский рынок находится в зачаточном состоянии. На сегодня значительная доля складских помещений находится вблизи столицы государства — Варшавы, хотя строятся современные складские комплексы и в других крупных районных центрах.

Варшава как бы обрамлена тремя кольцами складских комплексов. Первое, самое престижное, находится в центральной части города. Здесь, как правило, арендуются площади не более 2000 кв. м. Продукция со складов отвозится непосредственно в магазины города. Следующее, второе складское кольцо находится в радиусе 15-40 км от центра и включает в себя крупные современные складские комплексы Blonie, Ozarow и Piaseczno. В них традиционным спросом пользуются площади размером 3000-8000 кв. м. Третье, последнее кольцо находится в радиусе 50 км от Варшавы, вблизи транспортных магистралей, ведущих из Варшавы в крупные районные центры — Познань, Лодзь и Катовице. “Единицей измерения” на территории подобных комплексов является площадь в 10 000 кв. м. Именно в таких масштабах оперируют международные и крупные национальные компании.

Второе после Варшавы место по строительству складских комплексов занимает другой крупный город — Познань. Это объясняется постоянно укрепляющимися связями с соседней Германией.

Развивается индустрия складских комплексов и на территориях, прилегающих к строящейся магистрали национального значения Катовице — Дрезден, которую планируется сдать в эксплуатацию в 2009 г. Освоение этой трассы, в свою очередь, позволит повысить объемы перевозок в такие крупные города, как Краков и Вроцлав.

Что касается общих тенденций, то самыми востребованными являются складские помещения площадью 700-2000 кв. м на территории офисных комплексов (как правило, в черте города) и площади размером 10 000 кв. м и более на территории логистических парков.

Арендные ставки на складские помещения в черте Варшавы составляют 4,5-5 евро за 1 кв. м. в месяц. За пределами Варшавы современное складское помещение можно арендовать дешевле — в среднем за 3,25-4,7 евро за 1 кв. м в месяц.

Аналогичная ситуация в секторе складских помещений сложилась и в Венгрии. Как и в Польше, весь их комплекс (общей площадью 2 млн кв. м) состоит из двух видов площадей — переоборудованных под складские нужды производственных корпусов и новых зданий, построенных по западным стандартам с учетом новейших технологий. Главные складские комплексы сосредоточены на окраинах Будапешта. Примечательно, что в Венгрии доля бывших промышленных корпусов, построенных главным образом в 1950-1960-е гг., составляет 80% в общей массе складских площадей страны. Они не только морально устарели, но и физически изношены.

Пионерами в области девелопмента складов, как и в ряде стран ЦВЕ, в Венгрии стали крупные торговые операторы, например Auchan и Tesco, возводившие складские комплексы для своих нужд. Спрос на складские помещения по-прежнему диктуют крупные международные компании — французские, немецкие, итальянские и австрийские.

Сейчас развитие складских комплексов в Венгрии происходит главным образом на территории “золотого треугольника” Будапешт — Дьер — Секешфехервар. На территории последнего разместилось целых три бизнес-парка, в которых довольно значительные площади отведены под складские комплексы. По мнению старшего аналитика венгерского отделения компании Cushman & Wakefield/Healey & Baker Илоны Харди, ценовая ситуация на рынке аренды складских помещений в настоящее время характеризуется как стабильная. По данным Cushman & Wakefield/Healey & Baker, стоимость аренды складских помещений в Будапеште составляет в среднем 9,5-11 евро за 1 кв. м в месяц. Однако уже скоро потребность в опережающем развитии сектора складской недвижимости будет реализовываться и далеко за пределами Будапешта. По мнению Илоны Харди, наиболее перспективной для развития складских комплексов территорией на ближайшие годы представляется юго-запад страны, где пересекаются три важнейшие трассы.

Чехия представляет собой одно из наиболее сильных звеньев сектора складской недвижимости в странах ЦВЕ. Вместе с тем, по мнению отдельных участников регионального рынка коммерческой недвижимости, ситуация со складами в этой стране до сих пор остается “невнятной”, несмотря на поступательное развитие сектора. Усилия правительства страны, направленные на развитие основных трасс — с севера на юг Чехии, — явно не удовлетворяют запросам крупных международных торговых операторов, которые хотели бы работать в условиях более разветвленного транспортного снабжения.

Что касается столицы Чехии — Праги, самыми популярными направлениями размещения складских помещений являются юг и запад города. Общая площадь современных складских площадей в столице Чехии составляет сейчас 800 000 кв. м. За пределами Праги складские комплексы возводятся главным образом неподалеку от основных транспортных магистралей и в направлении с запада на восток по маршруту Розвадов — Пльзень — Прага — Брно — Острава.

В целом каждый из регионов страны ориентирован на конкретные отрасли промышленности. Это определяет развитие складских комплексов в том или ином регионе. Так, по соседству с аэропортом города Брно, расположенного на пути в Австрию и Словакию, был построен индустриальный парк, значительное место на территории которого отводится складским площадям. Другой крупный районный центр — Острава — решил “подтянуть” производителей продукции легкой промышленности, и теперь здесь возводятся складские комплексы в соответствии с их нуждами. Наиболее демократично подходят к строительству складов в городе Чешские Будейовицы, где в настоящее время реализуется целых три промышленных проекта.

За последние два года в Чехии увеличилось количество складских площадей в составе логистических парков. В этот период были сданы в эксплуатацию логистические парки D1 и Airport, а также расширен логистический парк Rudna. По данным компании Colliers International, за прошедший год рынок складских помещений в Чехии вырос практически на 20%.

Несмотря на то что Словакия пока что не догнала соседнюю Чехию ни по объемам складского строительства, ни тем более по прямым иностранным инвестициям в этот сектор, ее перспективы в области девелопмента современных складских комплексов оцениваются как одни из лучших в странах ЦВЕ. Не в последнюю очередь потому, что в рамках ЕС ей уготована роль индустриально развитой державы. Современные складские комплексы класса А еще только начинают появляться в столице Словакии — Братиславе. В качестве наиболее удачных примеров можно привести расположенную в восточной части города штаб-квартиру компании Coca-Cola, совмещенную со складским комплексом.

Передовики производства

Одной из самых значительных инвестиционных сделок в секторе складской недвижимости Венгрии стало недавнее приобретение

австрийским фондом Europolis Invest комплекса Airport Business Park и логистического комплекса M1 Business Park у американской компанией AIG/Linkoln. По оценке специалистов компании DTZ, сумма сделки составила 150 млн евро.

Чешские складские комплексы также привлекают крупных международных инвесторов, специализирующихся в сфере недвижимости. Так, голландская компания Redevco приобрела два здания площадью 10 000 кв. м каждое.

А для реализации одного из крупнейших в Венгрии проектов Harbor Park, возведенного на окраине Будапешта на территории площадью 47 га, объединились инвесторы из нескольких стран — международные компании Lehman Brothers International и Heitman International и венгерские Crow Holdings Hungary и Hungarian Wallis Real Estate.

За последние несколько лет увеличился объем кредитования на строительство складских комплексов. Например, ЕБРР предоставил компании Europa Distribution Center кредит размером $15 млн на строительство комплекса Europa Park в пригороде Варшавы Мсжонов. Комплекс будет состоять из 15 корпусов, на его территории появится свыше 300 000 кв. м современных складских площадей.

Проекты и прогнозы

При сохранении существующих темпов строительства складов потребуется еще 2-3 года, чтобы полностью удовлетворить потребности арендаторов стран ЦВЕ в современных складских комплексах.

Наиболее удачно реализованные складские комплексы в странах ЦВЕ объединяет то, что практически в каждом из них есть один или несколько якорных арендаторов, на которых, собственно говоря, “клюют” все остальные. Например, один из лучших образцов в Польше — складской комплекс Janki на окраине Варшавы, в котором арендуют площади крупные непродовольственные сетевики — IKEA и Pratiker.

В числе лучших современных складских комплексов класса А в Варшаве и окрестностях можно назвать также комплекс Alliance Logistic Center площадью 90 000 кв. м в Блони, построенный американской компанией Menard Doswell & Co. Неподалеку, тоже в Блони, размещается другой крупный объект — ProLogis Park Blonie, возведенный компанией ProLogis. Его площадь составляет 36 000 кв. м, а среди якорных арендаторов — крупнейшие международные компании, например Polifarb и L'Oreal. Еще один крупный складской комплекс — Zeran Park в Варшаве. Его площадь — 50 000 кв. м. Все эти объекты были возведены в период с 1999 по 2001 г.