10 лет складскому рынку

18 февраля Компания Knight Frank провела мероприятие для профессионалов рынка, посвященное подведению итогов первого десятилетия развития рынка складской недвижимости.

Помимо консультантов Knight Frank,  подвели итоги  и поделились своим видением перспектив рынка представители девелоперов, логистов и ритейла: Олег Мамаев (PNK Group), Алла Соловьева (Development Group-19),  Евгений Рагулин (Фэшн Фэмили) и другие.

Массовое строительство складских комплексов класса А началось  в 2003 - 2004 гг. К тому времени в Московской  области функционировало несколько отдельных проектов, реализованных логистами, такие как складской комплекс МОЛКОМ,  Терминал Лесной, Томилино, Таблоджикс.

В 2003-2004 гг. на рынок вышли девелоперы, которые предпринимали первые попытки строительства спекулятивных складов. В условиях  растущего спроса  и постоянного дефицита,  клиенты  были готовы «садиться» на любой доступный склад класса А.

В последующие 10 лет было построено складских площадей класса А и В на общую стоимость около $6,4 млрд. В денежном выражении с 2003 года объем рынка качественной складской недвижимости увеличился в 8 раз.

С 2003 по 2014 г. было сдано более 5,3 млн. кв. м складской недвижимости класса А, на порядок выросла конкуренция между проектами и, как следствие, - требования к складам.

Если в 2003-2004 гг. клиентов интересовали, главным образом, ровный пол, высота потолка и сроки ввода объектов, то сегодня, в условиях высокой конкуренции между логистическими парками и повышения требований арендаторов, девелоперы уделяют особое внимание качеству  проектов,  например, повышая энергоэффективность и совершенствуя системы безопасности. Уже на этапе проектирования девелоперы ориентируются на более высокие современные стандарты строительства индустриальных зданий.

Как результат, многие объекты класса А, построенные за последние 3-4 года, качественно отличаются от складов, введенных в эксплуатацию в 2003 – 2007 гг. -  возведенные за последние годы объекты по ряду показателей превосходят параметры классического стандарта класса А.  По сути, в 2011 – 2013 гг. на рынке появился новый стандарт – класс А+.

Необходимо отметить, что рынок логистики развивается очень динамично, и в будущем требования к качеству складской недвижимости будут только расти. Можно ожидать появление дополнительных параметров, которые придется учитывать профессиональным девелоперам, и  уже через 2-3 года в классификацию складов потребуется вносить очередные изменения и проводить переклассификацию объектов.

Ставки аренды на качественные складские помещения в Московском регионе традиционно высоки – по этому показателю Москва входит в Топ-3 европейских городов по величине арендных ставок после Лондона и Дублина. За последние 10 лет запрашиваемые ставки аренды выросли в рублях на 30% для класса А и на 34% для класса В, соответственно. На данный момент средняя величина запрашиваемой арендной ставки составляет 130-140 кв. м/год для складских площадей класса А.

Динамика арендных ставок и себестоимости строительства*

География складского рынка Московского региона также изменилась – сегодня складские объекты строятся на значительном удалении от МКАД. Если в 2003 году качественные складские помещения строились не далее 10 км от МКАД, то сегодня объекты класса А располагаются уже на расстоянии до 50 км от кольцевой автодороги – за Бетонным кольцом.

Изменение географии объектов с 2003 по 2013 гг. *

Доля логистических провайдеров в общем объеме аренды сократилась - с 56% в 2005 году до 13% в 2013.

Наибольший рост показал сегмент дистрибуторов, доля которых с 2005 года выросла почти в 3 раза - с 13% до 30%. В условиях растущей конкуренции производители, пытаясь взять под контроль издержки, исключают посредников и выходят напрямую к покупателю. Высвободившимся дистрибуторам приходится искать новые рынки и возможности, среди которых одним из наиболее популярных стал рынок логистических услуг.

Московский регион по-прежнему остается логистическим центром страны, через который проходит более 70% грузопотока. Развитие складской логистики и темпы строительства современных логистических парков в регионах в большинстве случаев не оправдали ожиданий участников рынка: объем реализованных проектов существенно меньше заявленных объемов.

Сегодня наиболее перспективными регионами для строительства складов девелоперы называют Казань и Тольятти.

Интерес инвесторов к сегменту за прошедшие три года вырос более чем в два раза. На рынке сделок со складской недвижимостью сформировался интересный тренд – инвесторы отдают предпочтение «проблемным» объектам, продающимся с дисконтом. Предполагается, что после решения всех проблем при последующей продаже доходность таких проектов может оказаться выше, чем в случае приобретения качественного актива с изначально высокой эффективностью.

Эксперты отмечают ожидаемый значительный рост интереса к складской недвижимости со стороны российский частных инвесторов, поскольку высокая маржинальность и относительно низкий уровень конкуренции делают сегмент более привлекательным по сравнению с торговым и офисным сегментом.

Объем инвестиций в недвижимость в Московском регионе*

(без учета земельных участков и апартаментов)

*Источник Knight Frank