Названы самые перспективные города Подмосковья для строительства ТЦ

Кто анализировал?

Международная консалтинговая компания Knight Frank.

Что анализировали?

Торговую недвижимость городов Московского региона, расположенных за пределами МКАД, а именно: 

• 73 города Московской области
•  а также некоторые населенные пункты или районы, причисленные к объектам исследования по географическому признаку (Троицк, Железнодорожный, Зеленоград, Щербинка, Московский).

Таким образом, в анализе участвовали только качественные торговые центры (качественный торговый объект - одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью

более 3 000 кв. м, объединенных общей концепцией и единым управлением) и не учитывались специализированные торговые центры и гипермаркеты.

Когда анализировали?

Исследование проводилось в 4 кв. 2015 г.-1 кв. 2016 г.

Что получили?

• На данный момент в Московском регионе насчитывается 11 городов, наиболее привлекательных для развития торговой недвижимости: Пушкино, Жуковский, Раменское, Ногинск, Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Воскресенск, Лобня, Королев и Дзержинский (города среднего пояса Подмосковья). К 2019 г. этот список могут покинуть Пушкино, Жуковский, Раменское и Ногинск, поскольку в настоящее время в этих городах заявлены к открытию торговые центры, которые удовлетворят текущий спрос. Востребованным форматом для большинства из этих городов станет качественный ТЦ с центральным местоположением площадью 25 000‒35 000 кв. м.

• В Московском регионе в пределах МКАД и за пределами МКАД функционирует примерно одинаковое количество качественных торговых центров. Однако за границей МКАД сумма арендопригодных площадей почти в 2 раза меньше (2,9 млн кв. м против 5 млн кв. м).

• По данным на I квартал 2016 г. наиболее обеспеченными качественными торговыми площадями  стал город Котельники (6 068 кв. м/1000 жителей). В топ-5 также вошли Красногорск       (2 281 кв. м/1000 жителей), Реутов (1773 кв. м/1000 жителей, Мытищи (1190 кв. м/1000 жителей), Химки (905 кв. м/1000 жителей) (см. график 1). Наименее обеспеченным стал Красноармейск (75 кв. м/1000 жителей), где функционирует один небольшой торговый центр - "Люкс". Вот уж действительно "люкс".

​

​ График 1. Обеспеченность качественными торговыми площадями Москвы и городов Московской области, кв. м/1 000 жителей*, 2016

• К 2019 г. в топ-5 самых обеспеченных торговыми центрами городов могут войти Пушкино (3114 кв. м/1000 жителей) и Наро-Фоминск (2424 кв. м/1000 жителей), г. Химки сместится на 18 место ( см. график 2).

График 2. Обеспеченность качественными торговыми площадями городов Московской области, кв. м/1 000 жителей*, 2019

• В 27 городах Московской области, суммарная численность населения которых составляет около 600 тыс. человек, качественные объекты торговой недвижимости отсутствуют. В большинстве случаев рынки данных городов оказались непривлекательными для девелоперов из-за недостаточного спроса или наличия крупного конкурирующего торгового центра в соседнем городе. Необходимо отметить, что более чем в 20 из этих городов реализация торговых центров представляется не целесообразной.

• За пределами МКАД заброшено или заморожено строительство более десятка торговых объектов, суммарная площадь которых составляет около 600 тыс. кв. м. Среди больших замороженных объектов — те, что начинали строить акционер группы ПИК Сергей Гордеев, совладелец «Сибцемента» Андрей Муравьев и собственник ювелирной сети «Ваше золото» Геннадий Зайцев. Самым большим объектом среди недостроенных стала галерея «Одинцово» на Можайском шоссе площадью 70 000 квадратных метров.

• Формат подмосковных торговых центров меняется в зависимости от удаления от Москвы. Так, зону до 10 км от столицы можно назвать поясом гипермаркетов и суперрегиональных ТЦ, в среднем поясе преобладают районные и микрорайонные торговые центры. На удалении более 30 км от Москвы (третий пояс) также в большей степени представлен формат районных и микрорайонных торговых центров, при этом здесь функционирует большое количество некачественных торговых объектов.

• Уровень и формат представленных торговых сетей также меняется в зависимости от удаления от Москвы: в ближнем поясе присутствуют практически все федеральные и международные операторы (Auchan, «О’Кей», «Лента», OBI, Leroy Merlin, K-Rauta, «Магнит» и др.). В среднем поясе развиты сетевые дискаунтеры, локальные сетевые операторы, также эта зона привлекательна для развития объектов формата outlet (Fashion House Аутлет центр). Города третьего пояса становятся точками развития торговых центров формата retail-park, расположенных на трассе, с несколькими городами в зоне охвата. Также здесь активно развиваются локальные сети (супермаркет «Тарелочка», сash&сarry Lakmin). 

​Итак, подытожим: несмотря на кризис, на рынке коммерческой недвижимости в Московском регионе крупные ТРЦ не теряют своей привлекательности. Причиной тому является востребованность населением региона качественных торговых площадей. Что касается территорий за пределами МКАДа, то там распространены "районные" и "микрорайонные" торговые объекты, а крупные торговые сети отсутствуют из-за постоянного оттока людей или же по причине наличия крупного торгового центра в соседнем районе.

Как отмечает директор департамента торговой недвижимости KF Александр Обуховский, не стоит забывать тот факт, что специфика торговых центров в Подмосковье заключается в том, что они обслуживают не только города, к которым примыкают, но и целые районы, удачно расположенные относительно МКАД, и привлекательность их будет увеличиваться с развитием инфраструктуры.